Estados Unidos es uno de los destinos más atractivos para quienes desean invertir en bienes raíces desde el extranjero.
La estabilidad económica, la fuerte demanda de vivienda y la valorización constante convierten al mercado inmobiliario estadounidense en una gran oportunidad.
Pero, ¿qué pasa cuando un extranjero necesita financiar su compra en lugar de pagarla en efectivo?
En este artículo te explicamos todo lo que debes saber sobre cómo funciona el financiamiento para extranjeros en EE.UU., y qué debes tener en cuenta si además estás pensando en invertir en proyectos de preconstrucción.
¿Puedo conseguir un crédito hipotecario en EE.UU. siendo extranjero?
¡La respuesta es sí!
Aunque no seas residente ni ciudadano estadounidense, puedes acceder a un crédito hipotecario especial llamado Foreign National Mortgage.
Estos préstamos están diseñados para compradores internacionales y tienen ciertas diferencias con las hipotecas tradicionales:
- Requieren un pago inicial más alto (generalmente entre 25% y 40%).
- Tienen tasas de interés un poco más elevadas que las hipotecas para residentes.
- Exigen documentación de ingresos y activos en tu país de origen.
- Algunas veces no es necesario tener historial crediticio en EE.UU.
Dato importante: No todos los bancos ofrecen hipotecas para extranjeros. Por eso, es clave trabajar con un mortgage broker especializado o un banco que tenga experiencia en este tipo de préstamos.
¿Qué requisitos piden a un extranjero para obtener un crédito en Estados Unidos?
Cada institución puede variar en detalles, pero en general te pedirán:
✅ Identificación válida: Pasaporte vigente y, en algunos casos, visa de entrada a EE.UU.
✅ Prueba de ingresos: Como cartas laborales, estados de cuenta bancarios, declaraciones de impuestos o certificaciones de contador.
✅ Prueba de activos: Demostrar que tienes suficiente dinero para cubrir el pago inicial, gastos de cierre y, si es necesario, reservas adicionales (generalmente 6 a 12 meses de pagos).
✅ Historial crediticio: Si no tienes historial en EE.UU., aceptarán reportes bancarios o cartas de crédito de tu país.
✅ Pago inicial: Como extranjero, se exige un down payment mayor: usualmente entre el 25% y el 40% del precio de la propiedad.
✅ Cuenta bancaria en EE.UU.: En muchos casos necesitarás abrir una cuenta bancaria estadounidense para transferencias y pagos.
¿Qué factores debes considerar antes de solicitar financiamiento como extranjero?
Antes de lanzarte a pedir una hipoteca, analiza:
- Tu capacidad real de endeudamiento (considerando tasas de interés más altas).
- El costo total de la operación (incluyendo impuestos, seguros, costos de cierre).
- El tipo de propiedad que deseas financiar (residencial, vacacional o inversión).
Además, recuerda que los créditos para extranjeros suelen ser non-owner occupied (no ocupados por el propietario), por lo que algunos programas bancarios pueden clasificarlos como préstamos de inversión, incluso si planeas usar la propiedad.
¿Eres extranjero? Así cambia el financiamiento si inviertes en un proyecto de preconstrucción
Invertir en un proyecto de preconstrucción en Estados Unidos siendo extranjero es una estrategia inteligente para aprovechar precios de preventa y alto potencial de valorización.
Sin embargo, el proceso no es igual al de comprar una propiedad ya construida, especialmente en el tema de financiamiento.
Aquí te explico las principales diferencias:
1. No necesitas un crédito hipotecario de inmediato
En preconstrucción, no se solicita un crédito bancario en el momento de firmar el contrato.
El comprador realiza depósitos escalonados durante la construcción, como:
- 10% al firmar el contrato.
- 10% a los 6 meses o cuando se alcanza determinada etapa.
- Otro porcentaje cuando el edificio está terminado estructuralmente (por ejemplo, al «top off»).
El saldo restante se paga en el cierre (cuando el proyecto termina), ya sea:
- En efectivo, o
- Con un crédito hipotecario solicitado en ese momento.
2. Así funciona el financiamiento al cierre para extranjeros
Cuando el proyecto está listo, puedes completar el pago solicitando un Foreign National Loan bajo las condiciones que ya mencionamos.
Esto implica preparar con anticipación:
- Documentación de ingresos.
- Pruebas de activos líquidos.
- Plan de financiamiento organizado para no perder los depósitos si no cierras.
Consejo: Muchos compradores buscan una preaprobación condicional desde el inicio del proceso, para asegurarse de que podrán financiar el saldo al final.
3. Reglas especiales de los proyectos de preconstrucción para extranjeros
Algunas condiciones que debes saber:
- Depósitos más altos: A veces piden hasta un 50% del precio de la propiedad antes del cierre.
- Depósitos no reembolsables: Si no puedes cerrar, podrías perder todo lo pagado.
- Pagos en dólares: Deberás hacer los pagos en dólares americanos desde cuentas autorizadas.
Lee siempre muy bien el contrato de compra para evitar sorpresas.
4. Opciones de financiamiento alternativo
Algunos desarrolladores ofrecen:
- Financiamiento interno directo (puede ser más costoso).
- Acuerdos con bancos locales que simplifican el proceso para compradores extranjeros.
Estos programas pueden ayudarte, pero debes comparar cuidadosamente tasas, costos y condiciones.
Resumen práctico: financiamiento en propiedades tradicionales vs. preconstrucción
| Aspecto | Compra de Propiedad Tradicional | Compra en Preconstrucción |
|---|---|---|
| ¿Cuándo se requiere crédito? | Al inicio | Solo en el cierre |
| ¿Cómo se pagan los anticipos? | No aplica | Con depósitos escalonados |
| ¿Qué documentos se solicitan? | De inmediato | Al cierre del proyecto |
| ¿Qué riesgo debes considerar? | Hipoteca inmediata | Cumplimiento de pagos de depósito y obtención de crédito al cierre |
Consejos esenciales si eres extranjero invirtiendo en Estados Unidos
✅ Trabaja desde el principio con asesores especializados en hipotecas para extranjeros.
✅ Planea tus depósitos y pagos con anticipación para evitar contratiempos.
✅ Conserva toda la documentación bancaria y contractual.
✅ Considera las tasas de cambio si tu dinero está en otra moneda.
✅ Si inviertes en preconstrucción, prepárate financieramente para el cierre, ¡no lo dejes para última hora!
Invertir en bienes raíces en Estados Unidos puede abrirte las puertas a grandes oportunidades de crecimiento y rentabilidad, pero como extranjero, la clave es la preparación financiera inteligente.
